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¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra? - NerdWallet

Probablemente haya escuchado el término "alquilar para comprar" utilizado con productos de consumo como muebles o automóviles, pero también puede aplicarse a los hogares. Si usted es un inquilino y tiene la vista puesta en la compra de una casa en el futuro, un acuerdo de alquiler con opción a compra es uno de los caminos para llegar allí.
Si usted puede venir para arriba con un pequeño desembolso inicial, la compra de una casa directamente con un préstamo de FHA puede ser una mejor opción. Siga leyendo para conocer los beneficios y desventajas del alquiler con opción a compra.
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¿Qué es"alquilar para comprar"?

El alquiler con opción a compra, también conocido como compra de arrendamiento, es un contrato legal entre un comprador (usted) y un vendedor para comprar una casa con una fecha de cierre futura, generalmente de uno a tres años después de la firma del contrato.
Esto es diferente de una opción de arrendamiento, en la que se le da la opción de comprar el lugar que estaba alquilando - antes de que la casa salga al mercado - pero no tiene la obligación contractual de hacerlo.
En un contrato de alquiler con opción a compra, usted paga una cuota de depósito (generalmente alrededor de $5,000) más el alquiler y las"primas de alquiler". Los pagos del alquiler se destinan a la hipoteca del vendedor, y los pagos de la prima se convierten en su pago inicial cuando llega el momento de comprarle la casa al vendedor.

¿Por qué debería considerarlo?

Este tipo de arreglo podría funcionar para usted por algunas razones. La primera, y más probable, es que le dé tiempo si no tiene suficiente dinero en efectivo para el pago inicial, que puede ser tan pequeño como el 3.5% o tanto como el 20% del precio de venta de una casa. Renting to own le permite obtener la casa que desea mientras que le permite ahorrar el pago inicial y las cuotas de cierre que implica una compra.
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Además, obtener el acuerdo por escrito ahora significa que usted fija el precio de compra en el valor de hoy, en lugar de apostar si subirá o bajará mientras guarda un pago inicial.
Finalmente, hay algo que decir sobre el hecho de que parte de su pago mensual le beneficia a usted en lugar de sólo pagar la hipoteca del propietario, como lo haría en un contrato de alquiler tradicional. Por ejemplo, si su cuota de prima es de $500 por mes, después de un año eso ascendería a $6,000. Agregue eso a su depósito de $5,000, y ya tiene $11,000 ahorrados para el pago inicial después de su primer año en el acuerdo.
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¿Cuáles son las desventajas?

Un contrato de alquiler con opción a compra es un contrato legalmente vinculante y, como en cualquier otro contrato, usted tiene que ser capaz de entregar. Si usted no puede seguir con la compra de la casa cuando el tiempo de alquiler se termina - por ejemplo, usted no puede calificar para una hipoteca debido a problemas de crédito - usted perderá su depósito inicial y podría enfrentar consecuencias legales. Además, debido a que estaba pagando alquiler y una prima de alquiler, habrá pagado considerablemente más por alquilar una casa de lo que hubiera pagado en un alquiler típico.
Si bien está a su favor fijar el precio antes de que suba, el valor de la vivienda también puede caer en picado. Los vendedores típicamente no usan el rent-to-own a menos que haya sido difícil para ellos obtener ofertas, y puede ser difícil para usted obtener un trato favorable. Usted podría incluso ver una pérdida si el valor de la vivienda disminuye o si las tasas hipotecarias suben antes de que finalmente sea el momento de comprar.

Decidir si es adecuado para usted

Una situación de alquilar para comprar puede ser difícil si no está bien pensada. Debido a que no hay un contrato estándar para este arreglo y cada estado tiene sus propias regulaciones, es importante hablar con un abogado de bienes raíces para asegurarse de que usted entienda completamente los términos y responsabilidades. Un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos también puede verificar que la casa no está en ejecución hipotecaria y que no hay problemas con el título de la propiedad.
Por último, averigüe si la casa necesita mejoras importantes. Si lo hace, trate de negociar un precio de compra más bajo. Si usted decide hacer mejoras y luego no puede comprar la casa una vez que el período de alquiler ha terminado, probablemente no recuperará ese dinero - y el vendedor tendrá una casa más bonita que puede ser vendida a otra persona por más dinero.

Comparación de las opciones

Si está comparando una oportunidad de alquilar para comprar con un proceso más convencional de compra de vivienda, puede que le resulte útil calcular cuál sería el pago de su hipoteca. Puede ser que no tome tanto de una señal como usted piensa para conseguir un pago de hipoteca comprable.
Los préstamos de la FHA y otros programas para compradores de vivienda por primera vez también pueden valer la pena explorar si su pago inicial sería en el extremo inferior de una casa que usted puede pagar.
Imagen a través de iStock.