Financiamiento para ganar dinero

Financiamiento para ganar dinero - The Simple Dollar

Connie escribe:

Este es un problema interesante que merece una respuesta más larga que la típica respuesta de la bolsa de correo del lector. Aunque esta situación no se aplica realmente a la vida de muchos de mis lectores, proporciona algunos objetivos potenciales y una visión de cómo podría funcionar.
En primer lugar, no veo esto como una deuda personal. Si usted hace esta compra correctamente, usted establecerá una corporación para poseer todas estas propiedades. No te guiaré a través de esto, ya que no podría escribir una guía que te llevaría a través de los matices de esto para cada área local en el país. Usted puede averiguar el proceso deteniéndose en su biblioteca local o contactando a un abogado.
Así que, digamos que creas una corporación para manejar todo esto. ¿Todavía está bien endeudarse por esto?
Creo que sí, con algunas grandes advertencias.
En primer lugar, no tienes ninguna deuda personal cuando empiezas este negocio. Connie no lo hace. Sus finanzas personales están en gran forma. No importa cómo sean las tasas de interés - nunca me siento cómodo aprovechando mi vida personal con la esperanza de ganar más dinero a través de una inversión no garantizada.
Segundo, usted mantiene un fondo de emergencia muy grande para usted. Esto significa que yo no pondría casi todos esos $300,000 en este esfuerzo.
Tercero, cualquier deuda en la que su corporación incurre es simplemente para comprar un activo que retiene valor. Con la compra de una propiedad como esta, la corporación que usted ha comenzado teóricamente puede venderla muy fácilmente para recuperar toda la deuda por lo menos e idealmente puede extraer una gran parte del dinero que usted invirtió.
En otras palabras, no me endeudaría mucho por mi corporación, pero estaría más dispuesto a endeudarme para comprar una propiedad.
Cuarto, el ingreso razonable esperado más bajo del activo que usted está comprando cubrirá el interés de esa deuda. En otras palabras, eche un vistazo al menor número de inquilinos que ha tenido el apartamento en los últimos años. ¿Cuántos ingresos generó eso? ¿Serían suficientes esos ingresos para pagar los intereses de la deuda y todos los costos asociados con la propiedad?
En otras palabras, ¿la deuda corporativa convierte a esta corporación en una fuga de dinero personal? Usted no quiere que esta corporación esté drenando dinero de su estado personal después de la inversión inicial. Si usted sigue teniendo que añadir más de su dinero personal a la corporación, no es una propuesta ganadora para usted.
Quinto, me gustaría saber exactamente por qué esta persona quería vender el edificio, y lo haría inspeccionar completa y cuidadosamente antes de comprarlo. Asegúrate de que no estás cayendo en algún tipo de trampa aquí donde hay fallas profundas en el edificio.
Una última pregunta: ¿por qué no pagar en efectivo por este edificio esperando hasta que pueda pagar en efectivo? Esta es la postura más segura en este caso.
Sin embargo, la deuda contraída por esta corporación está totalmente garantizada, lo que significa que si usted vende la propiedad, puede recuperar la cantidad de la hipoteca. La propiedad tampoco es su hogar, lo que significa que si usted tiene que vender la propiedad, usted no está sin hogar - usted todavía tiene su casa. Usted no devastará su estilo de vida personal si la corporación vende la propiedad. Esto no es una deuda personal, es una deuda de la corporación, y mientras esa corporación tenga un balance positivo y un flujo de caja positivo, no es un problema personal.
Así que, echemos un vistazo a cómo podría funcionar esto. Connie y su esposo forman una corporación y la siembran con $200,000 de su dinero. Este dinero es básicamente dinero de inversión. Esto les deja con $100,000 en ahorros personales para un fondo de emergencia y otros propósitos.
La corporación compra la propiedad con sus $200,000 en capital inicial, junto con una hipoteca de $200,000 a 30 años al 3.75%. Ya que pueden vender esta propiedad en cualquier momento para recuperar fácilmente esos $200,000 en deuda hipotecaria y la deuda no está cubriendo nada de lo que necesitan en su vida, están en buena forma. El pago mensual de la hipoteca para esta deuda es de $926.23.
Vale la pena señalar que este plan funciona razonablemente bien debido a las tasas de interés increíblemente bajas disponibles en este momento. Si duplica la tasa de interés al 7.5%, aumenta el pago mensual hasta aproximadamente $1,800 al mes, y hace que toda esta propuesta sea mucho más desafiante.
El edificio de apartamentos cuesta $25,000 al año en impuestos de propiedad y mantenimiento, o $2,000 al mes.
Cada uno de los apartamentos en el edificio se alquila por $900 al mes. Si cuatro de los seis apartamentos están ocupados, son 3.600 dólares al mes. Con un total de gastos de $3,000 al mes, son $600 en ingresos para el negocio cada mes. Cada apartamento adicional que se alquila genera otros $900 al mes.
El problema se presenta si hay menos de cuatro apartamentos alquilados. Si sólo se alquilan tres, esto no cubre los gastos mensuales del edificio - $2,700 contra un cabello de menos de $3,000 en gastos. (Por otro lado, si el edificio se paga en efectivo, tres apartamentos generarán alrededor de $800 o más en ingresos por mes, con alquileres adicionales que generarán aún más.)
Los números exactos aquí dependerán de la investigación que haga Connie. Pueden encontrar que el alquiler que pueden cobrar es más alto o que la tarifa del inquilino es realmente variable o que los gastos son más bajos. Necesitan ver la historia del edificio. Necesitan correr los números por sí mismos.
Para que esto funcione, Connie y su esposo necesitan asegurarse absolutamente de que (a) sus finanzas personales sean sólidas sin importar lo que suceda con la corporación y (b) la corporación tiene muchas probabilidades de mantener un balance general positivo y un ingreso mensual positivo. Si no logra mantener un ingreso mensual positivo y un balance general positivo, necesitan venderse y salir porque no es una buena inversión.
Esto no es una labor de amor - está aquí para hacer dinero. Si hay la más mínima indicación en la historia de la propiedad de que no ganará dinero, entonces no deberían hacer esto.
Un pensamiento final: Nunca me endeudaría personalmente para invertir y nunca me sentiría cómodo dirigiendo un negocio que no tuviera un flujo de caja positivo y un balance general positivo. Ni siquiera intentaría esto a menos que estuviera libre de deudas, podría comenzar la corporación con una inversión inicial suficiente para asegurar la estabilidad, y esa inversión inicial no desestabilizaría mis finanzas personales de ninguna manera. Si alguna de estas cosas dejara de ser verdad, vendería las cosas hasta que se hicieran realidad. Soy bastante conservador con mi dinero, después de todo.